券商观点|房地产行业第46周周报：本周楼市成交同比持续正增长，住房交易税收政策调整，此时态度大于力度，彰显政府维稳房地产市场的决心
2024-11-18，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，本周楼市成交同比持续正增长，住房交易税收政策调整，此时态度大于力度，彰显政府维稳房地产市场的决心。 报告具体内容如下： 新房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄。二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期同环比均下降。 核心观点 新房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅虽然收窄，但同比仍能保持正增长，政策效果持续显现。40个城市新房成交面积为299.3万平，环比下降3.9%，同比上升17.8%，同比持续为正，同比涨幅较上周收窄了6.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为23.7%、-18.1%、0.6%，同比增速分别为65.8%、-2.7%、6.1%，其中一线城市同比由负转正，同比较上周上升了68.9个百分点；二线城市同比由正转负，同比较上周下降了48.6个百分点；三四线城市同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了16.8个百分点。 二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅虽然收窄，但同比仍能保持正增长。18个城市成交面积为209.9万平，环比下降11.1%，同比上升8.4%，同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了11.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-5.7%、-13.3%、-10.7%，同比增速分别为56.5%、-13.5%、-8.8%。一线城市同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了13.8个百分点，二线城市同比降幅扩大，同比降幅较上周扩大了7.4个百分点，三四线城市同比由正转负，同比增速较上周下降了19.9个百分点。 新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为9454.2万平，环比增速为0.1%，同比增速为-8.1%；去化周期为16.6个月，环比下降0.5个月，同比下降1.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.3、13.8、53.2个月，环比分别下降0.5、0.4、2.3个月，同比分别下降1.0、2.4、12.0个月。 土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降，同比上升。成交土地规划建面为811.2万平，环比下降66.9%，同比下降34.2%；成交土地总价为331.6亿元，环比下降52.0%，同比上升87.2%；成交土地楼面均价为4088元/平，环比上升44.9%，同比上升184.7%；土地溢价率为4.0%，环比下降0.3个百分点，同比上升2.4个百分点。 房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为56.7亿元，环比下降41.2%，同比下降30.3%（前值：-51.5%）。总偿还量为67.3亿元，环比下降55.1%，同比下降26.8%（前值：-26.8%）；净融资额为-10.6亿元。 板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-8.9%，较上周下降15.7pct，房地产行业相对收益为-5.6%，较上周下降6.9pct。房地产板块PE为22.47X，较上周下降1.90X。 本周统计局公布地产相关数据。受益于9月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地，10月销售基本面已经明显转好，10月全国商品房销售面积同比下降1.6%，降幅较9月收窄了9.4个百分点。我们认为11、12月销售或将持续修复，主要是出于以下几方面的考量：1）去年基数较低；2）年底各开发商冲刺销售业绩；3）当前楼市供需两端政策仍在发力过程中，政策传导仍在延续，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。此外，重点城市市场出现回温，市场对房价的预期也有所改善，10月新房与二手房房价环比跌幅均收窄，尤其是一线城市二手房房价环比增速时隔17个月回正。 政策 本周，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。其中，1）契税：将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平提高到140平，并明确一线城市可以与其他地区统一适用二套住房契税优惠。本次契税调整有利于刚需刚改需求的释放，受益群体占比较高，尤其是对于一线城市二套的利好幅度更大，较有针对性，能直接降低购房成本。更为重要的是体现了政府在财税政策上的让利意愿以及稳住房地产市场的决心。2）增值税：若一线城市普宅与非普宅标准取消，将与全国其他地区统一，仅按照年限区分。此次调整有助于刺激二手房市场流动性，鼓励置换需求的释放，推动卖旧买新的成交量提升，间接对新房成交产生利好。3）土增税：主要是降低土增税预征率的下限，以缓解房企现金流压力；未涉及税率或计税标准的变化，仅针对后续可能取消普宅和非普宅标准的城市，维持原有的普宅优惠政策。我们认为，此时的住房交易税收调整彰显了在当前市场情况下，政府维稳房地产市场的决心，再次明确了对于房地产的支持态度，此时下调契税的态度远远比下调多少幅度更重要。我们认为，政府打开了愿意财政让利的口子，目前只是第一阶段的调整，后续仍有进一步宽松的可能，因此，市场不必纠结现有的下调力度，而是更应该把重点放在“做了没”上。 此外，住建部、财政部联合印发通知，明确城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市；同时强调，各地要推进城中村改造货币化安置。 投资建议 当前行业大方向向好较为明确，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。对于地产板块的投资机会来说，短期内国内地产行情将主要依据于基本面数据的修复，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。 现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团（600383）、金地商置、万科A、龙湖集团、新城控股（601155）。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展（600266）、滨江集团（002244）、华润置地、招商蛇口（001979）。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、建发股份（600153）、城投控股（600649）、建发国际、华发股份（600325）。 风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 声明：本文引用第三方机构发布报告信息源，并不保证数据的实时性、准确性和完整性，数据仅供参考，据此交易，风险自担。
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